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商铺业主私自将屋顶加高,致使楼上房屋渗水,物业责任如何界定?

案情简介

365滚球大小分安先生系1单元10301、10302号住宅房屋业主,该房屋同位置楼下为商铺,任先生系楼下商铺房屋业主,双方为楼上楼下邻居关系。安先生房屋南排为卧室和客厅,卧室和客厅的窗户外面系任先生商铺屋顶,系一片露台。物业公司负责该小区的物业管理服务工作。双方在使用中,任先生房屋出现漏水,其认为漏水原因系因安先生在该房屋露台上放置花盆养花所致,双方因此产生争议,经物业公司与双方进行沟通、调解,安先生同意不再放置任何物品到露台,但对任先生要求赔偿维修费用未能达成一致意见。2015年6月,任先生称维修屋面防水,将其房屋屋顶整体进行混凝土浇筑加高,安先生认为任先生将屋面加高影响其通风采光,并导致其空调外机无法安装,双方因此又发生纠纷,物业公司对双方协调未果,即向任先生送达装修违章整改通知书,告知任先生在商铺屋面做防水处理时进行混凝土加高处理违反了装修管理协议及装修守则,影响安先生房屋的采光,并给安先生房屋带来渗水隐患,要求任先生尽快恢复,但任先生未按要求恢复。安先生遂诉至该院,形成诉讼。诉讼中,安先生称其诉讼请求变更为:1、判令任先生立即排除妨害,恢复露台原状;2、任先生承担诉讼费;3、物业公司清理平台上的垃圾;4、任先生将空调外机位留出来,并安装空调;5、物业公司减免2015年7月至今的物业费。任先生称安先生私自将客厅到露台的窗户改为落地推拉式,且安先生不具有对露台的使用权,无权要求其恢复原状。经现场查看,在安先生房屋内可见,卧室外面露台地面与卧室窗台面相平,客厅外屋面高于客厅地面约50cm,空调外机无法安装。庭审调解,因双方争议较大未果。

法院判决

一审法院认为,不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。本案中,安先生与任先生房屋相邻,因房屋漏水发生争议,未能正确处理,任先生以维修防水为由,将其屋面用混凝土浇筑加高,导致安先生卧室外面部分的屋顶与安先生房屋窗台面相平,客厅外面的屋顶已经高出客厅地面几十公分,严重影响到安先生房屋的排水;任先生将安先生空调外机安装通道地面加高,致使安先生空调外机无法安装,影响了安先生房屋的正常使用。因此,安先生要求任先生排除妨害、恢复原状,并安装空调外机的请求,予以支持。安先生与物业公司之间为物业服务合同关系,对安先生房屋产生影响系任先生所致,物业公司仅对双方纠纷予以协调,安先生要求物业公司承担排除妨害、恢复原状的责任没有依据,不予支持。安先生与物业公司之间因物业服务产生的纠纷与本案不属同一法律关系,安先生称其本案主要解决排除妨害纠纷,故安先生要求物业公司清除垃圾并减免物业费的请求应当另案诉讼,本案不涉。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、任先生于本判决生效之日起十日内将安先生位于1单元10301、10302号房屋阳台及卧室外露台(含空调外机通道)高度恢复与安先生房屋内地面持平,并安装已拆除的安先生的空调外机,排除对安先生房屋的影响。二、驳回安先生要求物业公司承担责任的诉讼请求。

二审驳回上诉,维持原判。

律师分析

本院认为,相邻关系是指相互毗邻的两个以上不动产所有人、用益物权人或者占有人在用水、排水、通行、通风、采光等方面根据法律规定产生的义务关系。本案任先生与安先生因不动产形成相邻关系,双方之间根据法律规定产生相应的义务关系。《中华人民共和国物权法》第八十四条规定:“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理相邻关系。”任先生的房屋虽然存在漏水的客观事实,但在其向物业公司反映情况后,其仅是可以在法律允许的范围内,适当的采取相应的措施防水,本案任先生所采取的防水措施超过必要限度,侵害了安先生合理的采光、通风、排水等权益,故一审判决并无不当。至于任先生称安先生私自将客厅到露台的窗户改为落地推拉式,且安先生不具有对露台的使用权,安先生改变窗户用途给其造成相应损害,可另行主张,本案不涉及。

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